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南京楼市金三银四成色不足 “地王”项目或被深套
2018-04-25 01:40 中国经营报
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  南京楼市:“金三银四”成色不足 地王入市难开发商违规频现

  刘媛媛,刘颂辉

  进入“金三银四”后的南京楼市成色不足,表现平淡。据南京网上房地产数据显示,3月,南京新房以3990套的成交量创下4年来新低,上市的25家楼盘,仅9盘当天售罄。不仅如此,此前宣布将组团上市的多楼盘目前按下“暂停键”,暂无确切入市时间表。

  据此前媒体统计,“银四”南京楼市将有超过30家近万套房源组团上市。其中最受关注的河西片区开盘项目或将达到11家,涉及房源3000余套。如今已进入4月下旬,开盘潮却未能如约而至。《中国经营报》记者相继走访致电保利天悦、华新城及佳兆业城市广场方面,三家楼盘工作人员均向记者确认,计划不久后加推新房源,但具体时间内部暂未接到通知。

  在此背景下,南京多个项目被曝出违规宣传,包括位于浦口区的三金鑫宁府、位于栖霞区的中铁建青秀城项目等。与此同时,在限价背景下,南京多个地王项目被套牢。比如2016年4月以楼面价2.24万元/平方米拿下麒麟高价地G09地块的京奥港未来墅项目,屡被传出停工易主消息。

  日前,记者从南京市浦口区市场监管局江浦分局处获悉,该局目前已对三金鑫宁府项目是否涉嫌违规宣传一事展开调查,相关结果将于调查结束后公开。此外,记者在走访中发现,京奥港未来墅项目目前处于停工状态,营销中心也已不再对外开放。

  房企开盘屡摁“暂停键”

  4月伊始,关于南京将要迎来“开盘潮”的消息不断传来。《扬子晚报》报道称,初步统计4月将有近万套新房入市,其中江北与江宁的上市量接近5000套,城北预计1500套。

  另据365房产网统计,河西片区“银四”将要开盘的项目或将达到11家,涉及房源3000余套。其中,河西中部的楼盘有保利天悦、海玥名都、华新城、宏图上水云锦,河西南部的包括佳兆业城市广场、升龙天汇、绿地华侨城海珀滨江、正荣滨江紫阙,江心洲的有仁恒绿洲新岛、升龙桃花源著、胜科星洲府。

  然而,4月接近尾声,预期的开盘潮未能出现。4月11日,海玥名都发布声明称,目前开盘时间等尚未最终确定,一切销售动态以官微消息为准。

  在南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华看来: “现在真正拿到销售许可的,准备开盘的楼盘在河西板块并不多,大多只是说要上市,但具体是采取集中上市,还是个别楼盘一一上市的方式,目前为止都还未确定。”

  值得注意的是,除了开盘潮无缘4月之外,价格方面同样波澜不惊,由于“限价令”的严格实施,河西南部依旧维持3.5万元/平方米的标准,河西中部则维持在4.5万元/平方米。佳兆业城市广场销售向记者表示,后期该楼盘预期将加推三栋楼,建筑面积87~200平方米。以87平方米房源为例,前期验资金额为200万元,认购当日起3天内需付清8成首付,预计首付在240万元左右。

  从成交量来看,除了河西片区因为价格优势受到追捧外,南京其余片区的形势并不容乐观。此前媒体曾报道3月31日开盘的鼓楼滨江中海桃源里历经10小时后,仍有19套房没卖出。而2月12日开盘的江宁瑞安翠湖山庄,加推34套别墅房源,均价为2.23万元/平方米,卖了近一个月,一套都没卖出。

  日前,记者向售楼处求证后得知,目前中海桃源里房源已全部售罄,江宁瑞安翠湖山庄仍有房源在售,但具体剩余套数,销售人员未予透露。

  “偷面积”“无证施工”违规频现

  平淡的楼市背后,不乏一些不和谐的声音。近日,记者了解到,中国铁建股份有限公司(以下简称“中铁建”)入驻南京的首个项目中铁建青秀城,以及南京三金房地产开发有限公司旗下项目三金鑫宁府再次因为“偷面积”一事遭到媒体曝光。

  据中铁建青秀城项目二期业主反映,该项目在销售之初,承诺将原本的通风井改造成7平方米左右的“小房间”附赠给业主,为了购买类似户型,业主额外接受了单价之外2000元/平方米的代价。

  不过,在实际交房之后,该部分面积被监管部门定为违章建筑,不允许搭建。因此青秀城项目二期100多户业主最终将开发商中铁建江苏置业有限公司告上法庭。

  对此,中铁建江苏事业部副总经理宣浩隽回应称,通风井位置搭建赠送的“小房间”,从开发商层面已然没有建设的可能性,但是不排除监管部门的政策做出调整的可能。其同时证实,公司正与业主走法律程序,相关问题由代理律师来回复。但截至发稿,记者未收到来自代理律师方面的回应。

  无独有偶,日前,《现代快报》报道称,位于南京浦口区的三金鑫宁府楼盘,在销售过程中,通过样板间展示等手段,向购房者宣传诱导后期可通过改造设备平台的方式,进行“偷面积”。而早在去年6月,三金鑫宁府“偷面积”的行为已经被曝光过。

  近日,记者以购房者身份来到位于浦口区江浦街道的三金鑫宁府营销中心,在介绍过程中,销售人员未提及设备平台可供改造一事,但当记者提出看样板间时,对方表示,样板间近两日正在重新装修无法参观,具体原因不详。

  根据此前媒体发布的样板间照片,在103平方米户型的样板间内,书房的地面上有一条醒目的红线,外侧标注为“此线外为设备平台”,面积大约3~4平方米。开发商直接将设备平台与原有的房屋部分装在了一起,形成了一个完整的房间。

  记者就“三金鑫宁府样板间重新装修是否与调查整改有关”,致电南京市浦口区市场监督管理局江浦分局,相关负责人表示,该局目前已对三金鑫宁府项目是否涉嫌违规宣传一事展开调查,相关结果将于调查结束后公开。“如果调查结果确认违规,必须进行整改。”

  针对涉嫌违规宣传一事,记者同时致电南京三金房地产开发有限公司,但其相关负责人推脱了采访。

  除了“偷面积”这一违规现象之外,近日中海地产在浦口区建设路附近的G54地块还因存在未办理相关规划手续的情况下,骗取夜间施工核准书,大肆施工扰民,而遭到查处。

  根据此前媒体报道,中海地产G54地块目前尚未取得规划许可证,无证施工主要是为了赶工期。南京市浦口区环境保护局相关负责人向记者证实,当时在申请相关材料过程中,公司隐瞒了不具备施工许可证的事实,后来针对这种违规行为进行了查处。“一是吊销了其夜间施工核准;二是施工期间,该工地扬尘管理方面也存在很大问题,因此进行了查处;三是在项目没有取得相关合法材料前,我们不会再给予他们夜间施工核准。”

  记者随后又致电中海地产该项目的施工单位南京谦中谦建设工程有限公司,一名负责人表示,工地在4月12日左右接到通知后已停止施工。“我们只是承包了工地,3月初进场施工,没有问工地是否具备规划、施工许可证,暂时没有收到具体复工时间的通知。”

  作为该项目建设单位的南京中海海浦房地产有限公司负责人在得知记者的采访需求后,婉拒了采访。

  “地王”项目或被深套

  近日,江宁区麒麟“地王”项目京奥港未来墅再次引发市场强烈关注,原因是陷入停工的京奥港未来墅终于传来收购的最新消息。

  有消息称,蓝光地产将收购京奥港未来墅,同时信达资管给蓝光地产支持30亿元信托,京奥港“割肉”15亿元出让。

  此前,京奥港未来墅项目曾传出找过不少开发商洽谈收购事宜。在业界看来,京奥港未来墅项目地价成本太高,利润空间太小,就是一个“烫手山芋”。

  对此,记者先后致电信达资管及蓝光发展(600466.SH)方面核实消息,信达资管电话处于无人接听状态,蓝光发展相关负责人表示核实后回复。然而截至发稿,未收到回复。

  公开资料显示,2016年4月,北京京奥港集团以47.6亿元拿下了江宁区麒麟G09地块,楼面价2.24万元/平方米,一举成为麒麟“地王”。彼时麒麟在售商品房最高价不过2.5万元/平方米左右,而京奥港未来墅给出的放风价一度高达4万元/平方米。

  事与愿违,2017年9月,京奥港未来墅公布销售许可,首开一二号楼共154套毛坯房源,均价为2.59万元/平方米,仅比楼面价高出3000多元/平方米,因此也被外界戏称为“亏本地王”。

  当年12月,京奥港未来墅被曝出因拖欠工程款项目已停工的消息,施工现场被贴封条。京奥港方面后发布公告澄清,停工系与国家公祭日有关,项目已恢复施工。

  日前,记者来到位于江宁区麒麟镇的京奥港未来墅发现,该项目工地已经彻底停工,无一施工人员。现场杂草丛生,垃圾遍地,售楼处也已经处于关闭状态,偶有工作人员进出。

  命运多舛的麒麟“地王”易主后能否找回生机?吴翔华告诉记者:“对地王项目不要有太多的期待,地王并不代表以后会成为‘楼王’。”

  据悉,目前仅河西区域就有多个地王项目。比如,2016年1月,上海建工四建集团与南京奥和房地产开发有限公司联合拿下的河西G68地块,楼板价高达4.26万元/平方米;还有2016年5月,电建地产和泰茂地产34亿元拿下河西南G12宅地,楼面价3.7万元/平方米。

  此前上海建工南京公司邰姓负责人曾对记者表示,G68地块项目在正常施工建设当中,预计2019年入市,具体时间暂未确定。

  电建地产方面则回应称,公司与泰茂地产(金茂)所拿下的河西南G12宅地项目主要是金茂在操盘,电建方面仅是参与投资,项目具体上市节点并不清楚。另据消息,该项目已于2月建成,销售团队也已组建完毕。但由于相关项目价格报批都是根据政府相关条件,根据南京楼市市场状况,目前项目上市时间尚未确定。

  吴翔华认为,地王项目面临着来自限价和市场的双重压力,因此就南京地王项目来说,除了河西个别板块以外,其他板块的地王项目未来很可能只能以低价的姿态入市。

  特约撰稿李静对本文亦有贡献

责任编辑:关海丰

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